險資與地產在一起 銀行去哪兒？

從股權到項目，從資金投入到聯合開發，險資正在以前所未有的速度和規模進入地產業。就在市場還在熱衷探討前海人壽奪取萬科第一大股東之時，安邦保險斥資78億港元收購遠洋地產20.5%的權益，成為第二大股東，與此同時，安邦再度舉牌萬科，持股超過5%。而在險資入股上市房企的同時，房企也在保險業跑馬圈地。保險公司與上市房企聯姻，對上市房企和銀行來說，究竟意味著什么？

近來，安邦、前海等險資頻繁舉牌地產股。險資聯姻房地產，讓外界產生了更多聯想。與這種火熱相比，銀行、信托等卻陷入一個低潮。

一位剛從全國某股份制銀行成都分行副行長位置跳槽到一家信托公司任成都分公司總經理的經濟學博士深有感觸地說，目前銀行基于風控還在上浮對房地產貸款限額，大量險資進入地產，對銀行不是一件好事。

在一位地產私募高管看來，險資布局地產對房企而言多了一個低成本渠道，但僅限于前50強，更多中小房企仍需其他渠道。

金融與地產“冰火兩重天”

今年3月份以來，央行接連降息、降準，一線房企相對以往的銷售回款明顯加速，資本市場也頗為給力，除了定增再融資開閘之外，即便是重大資產重組附加配套再融資也可實現1：的比例。

上市房企發債融資也呈井噴之勢，其資金成本也成下行趨勢，比如萬科此前發行的一只公司債資金成本僅3.5%，已低于同期的國債收益率。即便是海外上市的內房股，也回歸境內頻繁發債。

今年3季度以來，“資產配置荒”席卷全行業，成為一個熱門話題，這與兩年前國內金融體系的流動性緊張形成了截然相反的局面。

上述經濟學博士說，中國經濟明年增速還會進一步放緩，也將是銀行不良資產呆壞賬風險暴露非常明顯的一年，目前銀行參與合作較多的是政府平臺公司或項目貸款，比如當前較熱的PPP項目。

“目前，銀行還在繼續上浮對房地產的貸款限額。”上述經濟學博士介紹說，雖然決策層針對房地產提出了意在“去庫存”的“殲滅戰”，但房地產區域性、結構性風險仍不容忽視。

從房地產信托規模來看，截至今年3季度末，涉及房地產的信托余額為1.28萬億元，占信托總規模的8.96%，但去年底時，該項余額接近1.31萬億元，占信托總規模的10.04%。

作為房地產信托創新方向之一的基金化房地產信托，去年底時余額約為119.4億元，但今年三季度末時余額已降至42.3億元。

與之相比，險資大肆布局地產，除了安邦保險、前海人壽等舉牌萬科等大藍籌地產股之外，像平安不動產頻繁參與房企拿地、地產項目收購等，被業內稱之為“隱形地主”。

險資跑馬圈地

當前，銀行、信托等針對房地產融資呈加速收縮之勢，這讓險資放開手腳，試圖跑馬圈地。險資成本雖低廉，但也并非看上什么就投什么。

五?；鸶呒壨顿Y副總裁陳國華向《每日經濟新聞》記者表示，在房地產行業，與銀行、信托、基金子公司等間接融資渠道相比，險資往往以股權投資形式直接為房企注入了低成本資本。

去年，成都江宇天府城一度陷入開發困局，華夏人壽后來直接出資2700萬元參股其項目公司，今年引入金地物業后被盤活。

從平安不動產來看，除了入股房企成為戰略投資者之外，更多的動作是與房企組成聯合體拿地或后續參與成立項目投資公司。

去年，保監會已發布了“國發〔2014〕29號”文件，意在推動險資參與設立資產證券化，直接對接存量資產。令外界擔憂的是，隨著險資巨頭大舉滲透，房地產會不會被其“通吃”？銀行系甚至券商資管、基金資管等也會被逼出局？

上述經濟學博士認為，大量險資進入地產，這對銀行、信托都不是一件好事。他舉例說，幾個星期前，某保險公司分行老總過來跟他一起洽談項目合作，但后來沒音訊了，人家直接投其他項目上了。

不過，四川信托研究部一位不愿具名的人士并未感到過分悲觀，他告訴《每日經濟新聞》記者，這可能有一定影響但不絕對，像恒大通過集團發債成本很低，但為了加快推進個別項目建設，集團基于統一調配財務的壓力，某些區域的具體項目成本可能較高，可能借助信托。

前述不愿具名人士說，信托公司也在調整業務結構，從融資型轉向投資型，比如做一些股權投資類項目，分享部分浮動收益。

前述經濟學博士指出，這是金融資本向產業資本的套利行為，由“債”轉“股”，但買單大的還是金融機構，以配合下一波產業并購。

在陳國華看來，險資入股地產，資金成本低但要分享項目清算收益，銀行開發貸雖有成本，但不會分食利潤，險資多與50強房企合作，而更多的房企暫無機會。

助推地產金融創新

亞信控股集團董秘榮騰洪表示，房地產市場變化，保險是資本之王，結合資產和保險相宜保障的新理財產品會層出不窮，金融房產實為保險理財產品“比比皆是”，地產金融未來在新經濟的產業定位，產品會以房地產發展商的需求來設計。

實際上，險資與地產的一拍即合，讓外界感到一個最為直接的反應就是養老地產類產品或將進入一個爆發期。

據了解，較早涉足全球保險領域的復星集團去年促成了復星地產旗下健康蜂巢平臺對接復星保德信人壽，其模式是客戶通過購買復星保德信相應的保險產品，儲備養老年金，復星地產則承諾客戶未來入住“復星養老社區”的權益。

去年6月份，保監會對外發布了《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，也即是所謂的“以房養老”模式，試點城市包括北上廣及武漢等4個核心城市。

上述政策出臺之后，保監會專門解釋說，此舉只是通過市場化手段運作的一種補充養老方式。

中國地產金融聯盟執行會長、黃金灣投資集團董事長申威表示，下一步國內以房養老會有所推進，在地產營銷上，部分叫好不叫座，多為掛著養老噱頭。

記者注意到，平安好房網以互聯網地產金融平臺向景瑞、協信等全國眾多房企推出“首付貸”模式，幫助房企去庫存。陳國華說，像平安等險資在線上基于成本低主要抓取中小客戶，推地產互聯網產品，而在線下主要抓取高端客戶。

不過，申威認為，即便是算上險資，當前房地產金融創新仍然離不開大的金融政策創新，如果金融政策甚至制度上難突破，房地產金融也很難走得遠。